Các câu hỏi thường xuyên

Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ vệ sinh cho khách hàng trong khu chế xuất hoặc khu phi thuế quan khác thì doanh nghiệp cần xác định:

• Nếu dịch vụ đó được tiêu dùng trong khu phi thuế quan đồng thời đáp ứng được các điều kiện: có hợp đồng cung ứng dịch vụ, có chứng từ thanh toán qua ngân hàng tiền phí dịch vụ và các chứng từ khác theo quy định, trong trường hợp này thuế suất GTGT là 0%;
• Trường hợp có cơ sở để cho rằng dịch vụ sữa chữa máy móc này được tiêu dùng ngoài khu chế xuất thì thuế suất thuế GTGT tương ứng là 10%.

Hiện nay vấn đề như thế nào được hiểu là tiêu dùng trong hay ngoài khu phi thuế quan chưa được quy định cụ thể, do đó doanh nghiệp cần căn cứ vào bản chất của hoạt động dịch vụ để có nhận định phù hợp.

Hiện nay hoạt động xuất khẩu tại chỗ hàng hóa vẫn được xem là một trong các trường hợp được khấu trừ, hoàn thuế GTGT đầu vào, tuy nhiên để đạt được điều này, doanh nghiệp cần đáp ứng các điều kiện bao gồm:

• Có hợp đồng mua bán hàng hóa hoặc hợp đồng gia công có chỉ định giao hàng tại Việt Nam;
• Tờ khai hải quan hàng hóa xuất khẩu – nhập khẩu tại chỗ đã làm xong thủ tục hải quan;
• Có hóa đơn giá trị gia tăng hoặc hóa đơn xuất khẩu ghi rõ tên người mua phía nước ngoài, tên doanh nghiệp nhận hàng và địa điểm giao hàng tại Việt Nam;
• Trường hợp hàng hóa bán cho thương nhân nước ngoài nhưng giao hàng tại Việt Nam phải thanh toán qua ngân hàng bằng ngoại tệ tự do chuyển đổi. Nếu người nhập khẩu tại chỗ được phía nước ngoài ủy quyền thanh toán cho người xuất khẩu tại chỗ thì đồng tiền thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật về ngoại hối;
• Phù hợp với quy định tại giấy phép đầu tư trong trường hợp hàng hóa xuất khẩu tại chỗ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Hiện nay, để thu hút nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi dành cho dự án đầu tư, đặc biệt là các ưu đãi về thuế bao gồm:

• Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, bao gồm áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp thấp hơn mức thuế suất thông thường có thời hạn hoặc toàn bộ thời gian thực hiện dự án đầu tư; miễn thuế, giảm thuế và các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp;
• Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định; nguyên liệu, vật tư, linh kiện nhập khẩu để sản xuất theo quy định của pháp luật về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu;
• Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất;
• Khấu hao nhanh, tăng mức chi phí được trừ khi tính thu nhập chịu thuế.

Những ngành nghề đầu tư sau đây sẽ được hưởng ưu đãi thuế:

• Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư ví dụ như: hoạt động công nghệ cao; sản xuất vật liệu mới, năng lượng mới, năng lượng sạch; sản xuất sản phẩm điện tử, ô tô, phụ tùng ô tô; đóng tàu; nuôi trồng, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản; giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông;
• Dự án đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư;
• Dự án đầu tư có quy mô vốn từ 6.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiếu 6.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy CNĐKĐT; hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời có một trong các tiêu chí sau: có tổng doanh thu tối thiểu đạt 10.000 tỷ đồng mỗi năm trong thời gian chậm nhất sau 03 năm kể từ năm có doanh thu hoặc sử dụng trên 3.000 lao động;
• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; dự án đầu tư tại vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động trở lên; dự án đầu tư sử dụng lao động là người khuyết tật theo quy định của pháp luật về người khuyết tật;
• Dự án đầu tư khởi nghiệp sáng tạo, trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển;
• Đầu tư kinh doanh chuỗi phân phối sản phẩm của doanh nghiệp nhỏ và vừa; cơ sở ươm tạo doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Giấy phép kinh doanh là giấy phép bắt buộc đối với công ty có vốn đầu tư nước ngoài trong một số trường hợp cụ thể như:

• Bán lẻ;
• Bán buôn các mặt hàng chuyên biệt (như chất bôi trơn, gạo, đường, vật phẩm đã ghi hình, sách, báo và tạp chí);
• Thương mại điện tử;
• Dịch vụ Logistics (trừ một số trường hợp cụ thể);
• Cho thuê hàng hóa (không bao gồm cho thuê tài chính và cho thuê trang thiết bị xây dựng có người vận hành);
• Trung gian thương mại;
• Tổ chức đấu thầu hàng hóa, dịch vụ;
• Cung cấp dịch vụ xúc tiến thương mại (không bao gồm dịch vụ quảng cáo).

Giấy phép kinh doanh sẽ được cấp bởi Sở Công Thương và trong một số trường hợp đặc biệt sẽ cần có chấp thuận từ Bộ Công Thương. Doanh nghiệp sẽ cần Giấy phép kinh doanh khi doanh nghiệp có nhu cầu thực hiện hoạt động tương ứng trên thực tế, điều đó có nghĩa là doanh nghiệp vẫn được ghi nhận các trường hợp liệt kê nêu trên vào hoạt động của doanh nghiệp tại thời điểm thành lập hoặc bổ sung ngành nghề.

Chỉ những website thương mại điện tử bán hàng có chức năng đặt hàng trực tuyến mới phải thực hiện thủ tục thông báo này. Chức năng đặt hàng trực tuyến được hiểu là chức năng cho phép khách hàng khởi đầu quá trình giao kết hợp đồng theo những điều khoản công bố trên website, bao gồm cả việc giao kết hợp đồng với hệ thống thông tin tự động. Theo đó, các website được thiết kế để phục vụ cho mục đích cung cấp thông tin, tiếp thị sản phẩm đến khách hàng mà không có chức năng đặt hàng trực tuyến, chủ sở hữu không phải tiến hành thông báo theo quy định.

Tùy thuộc vào thời hạn của khoản vay, các doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký khoản vay tại Ngân hàng Nhà nước đối với:

• Khoản vay trung, dài hạn;
• Khoản vay ngắn hạn được gia hạn mà tổng thời hạn của Khoản vay là trên 01 (một) năm;
• Khoản vay ngắn hạn không có hợp đồng gia hạn nhưng còn dư nợ gốc tại thời điểm tròn 01 (một) năm kể từ ngày rút vốn đầu tiên, trừ trường hợp Bên đi vay hoàn thành việc trả nợ Khoản vay trong thời hạn 10 (mười) ngày kể từ thời điểm tròn 01 (một) năm kể từ ngày rút vốn đầu tiên.

Đối với các khoản vay nước ngoài phải đăng ký với Ngân hàng nhà nước, Bên đi vay chỉ được thực hiện rút vốn, trả nợ gốc lãi của khoản vay nước ngoài thông qua tài khoản đã đăng ký với Ngân hàng nhà nước.

Trước khi nhập khẩu, doanh ng hiệp cần phải xác định hàng hóa dự kiến nhập có thuộc các trường hợp dưới đây hay không:

• Có nằm trong danh mục hàng hóa cấm nhập khẩu;
• Hàng hóa có thuộc diện phải xin cấp phép của cơ quan chuyên ngành hay không;
• Hàng hóa có phải có giấy phép nhập khẩu theo điều kiện nhất định hay không.

Tùy từng vào loại hàng hóa mà điều kiện nhập khẩu cũng như các giấy phép con từ cơ quan chuyên ngành sẽ khác nhau, do đó doanh nghiệp cần đối chiếu loại hàng hóa dự kiến nhập với quy định chung và quy định riêng từ các cơ quan quản lý. Điển hình nếu hàng hóa đó là thực phẩm, dược phẩm, mỹ phẩm thì cần có sự kiểm tra hoặc ý kiến từ Bộ Y tế, hoặc Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đối với trường hợp nhập khẩu động thực vật, thủy hải sản …

Không phải mọi trường hợp nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân, tổ chức được phép thành lập công ty có 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam. Theo cam kết gia nhập WTO của Việt Nam và pháp luật chuyên ngành, thì hiện nay một số ngành nghề về phía Việt Nam không cho phép nhà đầu tư nước ngoài đầu tư 100% vốn.

Đây được xem là các ngành nghề kinh doanh có điều kiện, nhà đầu tư nước ngoài được yêu cầu phải liên doanh với nhà đầu tư Việt Nam và bị giới hạn tỷ lệ góp vốn. Trong trường hợp, công ty có vốn đầu tư nước ngoài có nhiều ngành nghề có điều kiện giới hạn tỷ lệ góp vốn, giới hạn tỷ lệ góp vốn thấp nhất sẽ được áp dụng. 

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam thông qua việc thành lập doanh nghiệp cần phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài bao gồm: 

1. Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế;
2. Hình thức đầu tư;
3. Phạm vi hoạt động đầu tư;
4. Năng lực của nhà đầu tư; đối tác tham gia thực hiện hoạt động đầu tư;
5. Điều kiện khác theo quy định tại luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.

Nhà đầu tư nước ngoài khi có nhu cầu mua cổ phần, vốn góp tại doanh nghiệp ở Việt Nam thì cần phải chú ý về các điều kiện mà pháp luật đầu tư đã quy định cụ thể:

1. Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài;
2. Bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định;
3. Quy định của pháp luật về đất đai về điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường, thị trấn ven biển.

Trong đó điều kiện về tiếp cận thị trường được hiểu là điều kiện mà Việt Nam đã cam kết theo WTO cũng như ghi nhận tại pháp luật chuyên ngành, theo đó một số ngành nghề có quy định chưa mở cửa vưới nhà đầu tư nước ngoài hoặc nhà đầu tư nước ngoài được yêu cầu phải liên doanh với nhà đầu tư Việt Nam và bị giới hạn tỷ lệ góp vốn. Trong trường hợp này công ty tại Việt Nam mà nhà đầu tư dự đính góp vốn, mua cổ phần cần rà soát lại các ngành nghề hiện có để điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện về tiếp cận thị trường trước khi nhà đầu tư thực hiện các thủ tục để mua vốn, cổ phần.

Theo pháp luật Việt Nam, Nhà đầu tư nước ngoài có thể lựa chọn thành lập bất kỳ loại hình doanh nghiệp nào như doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh. Tuy nhiên, Nhà đầu tư nước ngoài thường lựa chọn hai loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần vì mô hình này giúp các nhà đầu tư giới hạn trách nhiệm đối với các cổ đông/thành viên tương ứng với phần vốn góp/cổ phần trong công ty, cũng như có sự linh hoạt trong cấu trúc quản lý kinh doanh.

Theo quy định tại Luật Doanh nghiệp thì tài sản góp vốn bao gồm các tài sản như sau:

• Đồng Việt Nam;
• Ngoại tệ có thể chuyển đổi;
• Vàng;
• Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ (bao gồm quyền tác giả, quyền liên quan đến quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng và các quyền sở hữu trí tuệ khác theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ);
• Công nghệ, bí quyết kỹ thuật và các tài sản khác có thể đánh giá được giá trị bằng Đồng Việt Nam.

Theo quy định của pháp luật về lao động, người lao động có quốc tịch nước ngoài làm việc tại Việt Nam phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Đủ 18 tuổi trở lên và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
• Có trình độ chuyên môn, kỹ thuật, tay nghề, kinh nghiệm làm việc.
• Có đủ sức khỏe theo quy định của Bộ trưởng Bộ Y tế.
• Không phải là người đang trong thời gian chấp hành hình phạt hoặc chưa được xóa án tích hoặc đang trong thời gian bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật nước ngoài hoặc pháp luật Việt Nam.
• Có giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp, trừ trường hợp thuộc diện không cấp giấy phép lao động.

Người lao động là công dân nước ngoài làm việc tại Việt Nam thuộc đối tượng tham gia bảo hiểm xã hội bắt buộc khi có giấy phép lao động hoặc chứng chỉ hành nghề hoặc giấy phép hành nghề do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp và có hợp đồng lao động không xác định thời hạn, hợp đồng lao động xác định thời hạn từ đủ 01 năm trở lên với người sử dụng lao động tại Việt Nam.

Người lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam không thuộc đối tượng tham gia bảo hiểm xã hội bắt buộc khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Di chuyển trong nội bộ doanh nghiệp theo quy định của pháp luật lao động về lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam.
• Người lao động đã đủ tuổi nghỉ hưu.

Doanh nghiệp sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp dù chưa phát sinh hoạt động kinh doanh vẫn phải thực hiện nghĩa vụ báo cáo thuế. Các loại báo cáo thuế cần thực hiện bao gồm:

• Báo cáo thuế định kỳ: báo cáo thuế giá trị gia tăng (được thực hiện định kỳ thông thường theo quý); báo cáo tình hình sử dụng hóa đơn; báo cáo thuế thu nhập cá nhân; gia hạn thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).
• Báo cáo thuế cuối năm: báo cáo tài chính năm; tờ khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân; tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Báo cáo thuế đặc thù: thuế tiêu thụ đặc biệt; thuế tài nguyên; thuế xuất nhập khẩu…

Hoạt động thương mại điện tử có 3 đối tượng chính là Chính phủ (G – Goverment), Doanh nghiệp (B – Business) và Khách hàng (C – Customer hay Consumer). Theo đó, ở Việt Nam có các mô hình chủ yếu là B2B (doanh nghiệp với doanh nghiệp), B2C (Doanh nghiệp với khách hàng) và C2C (Khách hàng với khách hàng), cụ thể:

• B2B (Business to Business): được hiểu là Thương mại điện tử giữa các doanh nghiệp với nhau thông qua các sàn thương mại điện tử, các website hoặc kênh thương mại điện tử của từng doanh nghiệp.
• B2C (Business to Consumer) được hiểu là thương mại giữa doanh nghiệp với người tiêu dùng cuối cùng thông qua internet. Khác với mô hình B2B, mô hình bán hàng B2C là mô hình bán lẻ truyền thống nhưng thực hiện trên website thương mại điện tử hoặc qua các kênh giao dịch khác bằng internet.
• C2C (Customer to Customer) là mô hình giao dịch mua bán giữa cá nhân và cá nhân trong môi trường trực tuyến và thông qua một bên thứ ba. Bên thứ ba này có thể là một trang web làm trung gian đấu giá hoặc bán hàng. Điển hình của mô hình kinh doanh này là eBay và Amazon. Trong đó eBay là một trang web đấu giá hàng đầu, cho phép các cá nhân có thể đưa lên danh sách hàng hóa cho khách hàng lựa chọn để đấu giá, còn Amazon là nhà bán lẻ trực tuyến lớn nhất thế giới. Cả hai trang web này đều hoạt động đồng thời hai mô hình B2C và C2C, vừa cho phép doanh nghiệp tiếp thị hàng hóa trực tiếp cho khách hàng vừa cho phép người dùng tự bán hàng hóa cho nhau.

Theo Luật Đầu tư, kinh doanh bất động sản thuộc danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, do đó nhà đầu tư nước ngoài chỉ được phép hoạt động trong một phạm vi nhất định, theo đó các hoạt động kinh doanh bất động sản mà nhà đầu tư được phép thực hiện bao gồm:

• Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
• Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được nhà nước giao để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được nhà nước cho thuê để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Hiện nay, mỗi khu công nghiệp sẽ cho phép một số hoạt động kinh doanh nhất định được phép thực hiện, do đó khi lựa chọn khu công nghiệp để hoạt động, nhà đầu tư cần chú ý đến ngành nghề được phép hoạt động trong khu công nghiệp

Hồ sơ pháp lý của khu công nghiệp trong trường hợp nhà đầu tư thuê trực tiếp từ khu công nghiệp, theo đó bao gồm tài liệu về tư cách pháp nhân của doanh nghiệp , tài liệu ghi nhận quyền được sử dụng đất hợp pháp từ cơ quan nhà nước  có thẩm quyền, các giấy phép về môi trường ( tiếng ồn, rác thải, nguồn nước …). Trường hợp nhà đầu tư thuê lại từ doanh nghiệp khác trong khu công nghiệp, nhà đầu tư cần kiểm tra để đảm bảo rằng bên cho thuê có đầy đủ tư cách pháp lý để cho thuê, điều nay nhằm đảm bảo tính hiệu lực của hợp đồng thuê.

Các vấn đề về môi trường bao gồm cả hệ thống xử lý nước thải và đối chiếu với công suất sản xuất dự kiến của dự án đầu tư dự kiến thành lập để đảm bảo rằng hệ thống môi trường của khu công nghiệp là đáp ứng được yêu cầu pháp luật quy định;

Ưu đãi thuế bao gồm miễn, giảm thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp trong một thời gian nhất định, theo đó pháp luật về thuế đặt ra một số ưu đãi về thuế dành cho doanh nghiệp có dự án đầu tư trong khu công nghiệp, mức độ ưu đãi sẽ tùy thuộc vào địa bàn ngành nghề hoạt động trong khu công nghiệp

Dựa vào các đặc điểm và lợi thế của loại hình khu công nghiệp nhà đầu tư có thể xem xét và đưa ra lựa chọn địa điểm phù hợp đề đầu tư vào Việt Nam.

Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật. Khu công nghiệp bao gồm:

• Khu chế xuất

Khu chế xuất là khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục áp dụng đối với khu công nghiệp quy định tại Nghị định: 82/2018/NĐ-CP.

Khu chế xuất được ngăn cách với khu vực bên ngoài theo các quy định áp dụng đối với khu phi thuế quan quy định tại pháp luật về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; Khu chế xuất có ranh giới địa lý được xác định trong Quyết định thành lập Khu chế xuất, nhưng biệt lập với các vùng lãnh thổ ngoài Khu chế xuất bằng hệ thống tường rào.

• Khu công nghiệp hỗ trợ

Khu công nghiệp hỗ trợ là khu công nghiệp chuyên sản xuất các sản phẩm công nghiệp hỗ trợ, thực hiện dịch vụ cho sản xuất các sản phẩm công nghiệp hỗ trợ. Tỷ lệ diện tích đất cho các dự án đầu tư vào ngành nghề công nghiệp hỗ trợ thuê, thuê lại tối thiểu đạt 60% diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê của khu công nghiệp.

Khu công nghiệp hỗ trợ có ý nghĩa quan trọng trong việc sản xuất các sản phẩm phụ trợ, cung cấp các dịch vụ phụ trợ cho các sản phẩm công nghiệp, qua đó liên kết hệ thống các khu công nghiệp, tạo điều kiện sản xuất tập trung, đa dạng, đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng hoặc lắp ráp sản phẩm; gia tăng khả năng cạnh tranh của sản phẩm công nghiệp cũng như mức độ chủ động của một nền kinh tế.

• Khu công nghiệp sinh thái

Khu công nghiệp sinh thái là khu công nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp trong khu công nghiệp tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn và sử dụng hiệu quả tài nguyên, có sự liên kết, hợp tác trong sản xuất để thực hiện hoạt động cộng sinh công nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, môi trường, xã hội của các doanh nghiệp.

Mô hình khu công nghiệp này hướng tới việc phát triển dài hạn, mang tính bền vững, trung hòa giữa lợi ích tức thời, cục bộ và lợi ích chung, lâu dài dựa trên cơ sở đảm bảo hoạt động sản xuất phải đảm bảo các biện phát giảm thiểu tác động xấu đến môi trường, hạn chế xả thải, sử dụng hợp lý đi đôi với bảo tồn, giữ gìn các nguồn lực và tài nguyên thiên nhiên.

Pháp luật Việt Nam chưa hoàn toàn mở cửa đối với nhà đầu tư nước ngoài trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, do đó, trước khi thực hiện các giao dịch góp vốn vào công ty có ngành nghề kinh doanh bất động sản, dưới gốc độ pháp lý nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề như:

• Phạm vi hoạt động của công ty mục tiêu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đối với các ngành nghề Việt Nam chưa cam kết mở cửa, nhà đầu tư có thể mất thêm thời gian để nhận được phê duyệt từ các Bộ chuyên ngành hoặc phải loại bỏ các ngành chưa được cam kết này.
• Điều ước quốc tế sẽ áp dụng để được hưởng các điều kiện hạn chế tiếp cận thị trường.
• Số lượng, hình thức, nguồn gốc và vị trí các bất động sản mà công ty mục tiêu đang sở hữu.

Để đánh giá tính tuân thủ của bên bán trong giao dịch M&A, nhà đầu tư cần xem xét các vấn đề như:

• Quá trình thành lập: nhà đầu tư có thể kiểm tra tính tuân thủ của bên bán thông qua việc xem xét các văn bản pháp lý liên quan đến việc thành lập của doanh nghiệp như: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy phép hoạt động của chi nhánh, văn phòng đại diện, các giấy phép có liên quan đến quyền kinh doanh một ngành nghề cụ thể của chính doanh nghiệp đó.
• Vốn và cơ cấu vốn: bao gồm mức vốn đăng ký, tình trạng góp vốn, phương thức góp, các văn bản chứng minh việc góp vốn của thành viên, cổ đông trong công ty bên mua;
• Cơ cấu tổ chức quản lý và nhân sự chủ chốt, nhà đầu tư cần xem xét đến danh sách các nhân sự chủ chốt, hợp đồng và các văn bản kèm theo có liên quan đến nhân sự, các cam kết mà nhân sự đó đã ký kết với công ty …;
• Hợp đồng trọng yếu vfa nhóm khách hàng, nhà đầu tư cần kiểm tra các hợp đồng quan trọng, có giá trị lớn mà công ty đã ký kết, đặc biệt nhà đầu tư cần xem xét một cách kỹ càng các quy định về độc quyền, thỏa thuận hạn chế cạnh tranh, điều kiện chấm dứt hợp đồng, biến động giá cả;
• Tài sản, bao gồm tài sản hữu hình và vô hình, các văn bản chứng minh quyền hợp pháp của công ty với tài sản, quá trình chuyển dịch hay sở hữu tài sản có phù hợp với quy định pháp luật hay không, và trong trường hợp nhà đầu tư mua lại cổ phần, vốn góp thì quyền sở hữu của nhà đầu tư có bị thay đổi hay không.
• Kiện tụng, bao gồm việc xem xét các tranh chấp, khiếu nại mà công ty đang tham gia hoặc dự báo các tranh chấp có thể phát sinh sau khi kết thúc giao dịch.

Theo quy định của TT 103/2014/TT-BTC thì các tổ chức nước ngoài sẽ được xem là nhà thầu nước ngoài và phải chịu thuế nhà thầu nếu:

• Kinh doanh tại Việt Nam hoặc có thu nhập tại Việt Nam theo hợp đồng;
• Cung ứng hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu tại chỗ tại Việt Nam, trừ trường hợp gia công, tái xuất hàng hóa cho tổ chức, cá nhân nước ngoài;
• Cung cấp hàng hóa theo điều kiện giao hàng Incoterms mà người bán chịu rủi ro đối với hàng hóa của họ cho đến lãnh thổ Việt Nam;
• Giao kết hợp đồng do mình đứng tên thông qua các bên được ủy quyền của Việt Nam;
• Thực hiện phân phối một phần hoặc toàn bộ hàng hóa/dịch vụ tại Việt Nam và đáp ứng một trong các điều kiện (i) giữ quyền sở hữu hàng hóa; (ii) chịu trách nhiệm về chi phí phân phối, quảng cáo, tiếp thị và chất lượng hàng hóa/dịch vụ; hoặc (iii) giữ quyền điều chỉnh giá bán;
• Thực hiện các quyền xuất nhập khẩu và phân phối tại Việt Nam, kinh doanh hàng xuất khẩu hoặc bán cho các thương nhân Việt Nam.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ phần mềm thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT theo quy định tại Khoản 21, Điều 4, Thông tư 219/2013/TT-BTC.

Tuy nhiên, trong trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ phần mềm mềm cho tổ chức, cá nhân ở nước ngoài và tiêu dùng ở ngoài Việt Nam; cung ứng cho tổ chức, cá nhân trong khu phi thuế quan và tiêu dùng trong khu phi thuế quan theo quy định của pháp luật thì thuộc đối tượng áp dụng thuế suất thuế GTGT là 0% nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 9, Thông tư 219/2013/TT-BTC.

Như vậy, doanh nghiệp cũng cần lưu ý đến đối tượng cung cấp dịch vụ và nơi cung cấp dịch vụ như nước ngoài, khu phi thuế quan để có thể áp thuế suất và thực hiện kê khai theo đúng quy định pháp luật

Đối với việc đầu tư ra nước ngoài thì doanh nghiệp cần lưu ý thực hiện các báo cáo sau:

• Thông báo bằng văn bản về việc thực hiện hoạt động đầu tư ở nước ngoài

Cơ quan tiếp nhận: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Cơ quan đại diện Việt Nam tại nước tiếp nhận đầu tư;

Thời hạn thực hiện: Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày dự án đầu tư được chấp thuận hoặc cấp phép theo quy định của pháp luật nước tiếp nhận đầu tư.

• Báo cáo đầu tư

Bốn (04) báo cáo tình hình hoạt động của dự án đầu tư định kỳ hằng quý ;

• Thời gian thực hiện: trước ngày 20 của tháng cuối cùng thuộc quý báo cáo.
• Cơ quan tiếp nhận: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Cơ quan đại diện Việt Nam tại nước tiếp nhận đầu tư;

Một (01) báo cáo định kỳ hàng năm;

• Thời gian thực hiện: trước ngày 20 tháng 12 của năm báo cáo;
• Cơ quan tiếp nhận: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Cơ quan đại diện Việt Nam tại nước tiếp nhận đầu tư;

Báo cáo đột xuất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Báo cáo này sẽ được thực hiện khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến những vấn đề phát sinh liên quan đến dự án đầu tư hoặc công tác quản lý nhà nước.

Một (01) báo cáo tình hình hoạt động của dự án đầu tư liên quan đến báo cáo tài chỉnh của dự án đầu tư ở nước ngoài;

• Cơ quan tiếp nhận: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tài chính, Cơ quan đại diện Việt Nam tại nước tiếp nhận đầu tư.
• Thời gian thực hiện: Trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày có báo cáo quyết toán thuế hoặc văn bản có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật nước tiếp nhận đầu tư.

Theo quy định, trụ sở chính của doanh nghiệp Việt Nam phải đặt trên lãnh thổ Việt Nam và là địa chỉ liên lạc của doanh nghiệp, được xác định theo địa giới đơn vị hành chính; có số điện thoại, số fax và thư điện tử (nếu có) và phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Doanh nghiệp phải có quyền sử dụng hợp pháp đối với địa điểm đặt trụ sở

Quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của doanh nghiệp đối với trụ sở chính được thể hiện thông qua văn bản, tài liệu cụ thể như hợp đồng thuê nhà/văn phòng/bất động sản hoặc qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong nhiều trường hợp, cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu nhà đầu tư cung cấp những tài liêụ nêu trên trong hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp.

• Trụ sở chính phải có địa chỉ rõ ràng, ổn định, lâu dài

Nhằm thuận lợi cho việc cơ quan có thẩm quyền quản lý doanh nghiệp cũng như việc doanh nghiệp dễ dàng trong quá trình liên lạc đối tác kinh doanh. Pháp luật quy định, địa chỉ trụ sở chính phải rõ ràng, ổn định, lâu dài và được xác định cụ thể: số nhà, ngách, hẻm, ngõ phố, phố, đường; hoặc thôn, xóm, ấp, xã, phường, thị trấn, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

• Trụ sở của doanh nghiệp không được đặt tại nhà chung cư/nhà tập thể:

Theo quy định của Luật nhà ở 2014, nhà chung cư/nhà tập thể chỉ được phép sử dụng cho mục đích ở. Do đó, công ty không thể lựa chọn đăng ký địa chỉ trụ sở của mình tại những địa điểm này.

Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý rằng đối với trường hợp căn hộ thuộc diện officetel – loại hình căn hộ đa năng với công năng sử dụng vừa để ở vừa làm văn phòng. Theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền, doanh nghiệp vẫn có thể lựa chọn đặt địa chỉ công ty tại địa điểm này, tuy nhiên cần cung cấp thêm tài liệu về công năng sử dụng của địa điểm có xác nhận của chủ đầu tư công trình trong hồ sơ xin cấp phép thành lập.

• Chọn địa chỉ trụ sở phù hợp với ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp

Một trong những điểm quan trọng cần lưu ý khi lựa chọn địa điểm đặt trụ sở là sự phù hợp của ngành nghề kinh doanh mà doanh nghiệp dự định đăng ký với quy hoạch địa bàn của từng địa phương và với quy định của pháp luật chuyên ngành.

Đối với dự án, các bên cần xác định dự án được chuyển nhượng đã đáp ứng được các điều kiện bắt buộc để được phép chuyển nhượng hay chưa, cụ thể:

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
• Đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng – phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên thi hành án;
• Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất; có vi phạm trong quá trình triển khai phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Đối với nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng, cần xác định nhà đầu tư đã có các tài liệu pháp lý ghi nhận quyền hợp pháp của nhà đầu tư đối với toàn bộ hoặc phần dự án được chuyển nhượng hay chưa, đây là điều kiện cần thiết nhằm tuân thủ đúng quy định của pháp luật đất đai.

Về phía nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Nếu như theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhà đầu tư khi muốn chuyển nhượng dự án bắt buộc phải chuyển nhượng toàn bộ dự án thì Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Với cả hoạt động chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng cần đảm bảo việc chuyển nhượng sẽ:

• Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
• Không làm thay đổi nội dung hoạt động của dự án;
• Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản một phần hay toàn bộ đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dưới hình thức văn bản, do đây là dự án bất động sản vì vậy bên nhận chuyển nhượng cần được ghi nhận quyền hợp pháp của nhà đầu tư thông qua việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

Về phía thủ tục hành chính, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ các quy định nêu trên, các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không thuộc các trường hợp quy định tại các Điều 30, 31 và các điểm b, c, d khoản 1 Điều 32 của Luật Đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.